高科置业华健康总经理接受腾讯房产访谈实录-ag真人官网平台app

　　华总接受腾讯房产访谈实录

　　嘉宾：南京高科置业有限公司总经理华健康

　　主题：以往仙林湖价值被低估 未来还将补涨

　　采访者：马月舟

　　前言：对话楼市权威，交流高端思想，欢迎收看腾讯房产本期《地产思享者》，今天我们有幸邀请到的是南京高科置业有限公司华健康先生，华总您好。

　　正文问题：

　　1.今天(12月14日)我们高科荣境二期示范区已经正式公开了，那么想要请问您，关于本期产品最大的一个特色或者是说一个竞争力是在哪里呢?

　　我感觉荣境的核心竞争力可以用一句话来形容，就是我们在仙林湖地区，真正地用一个高端的配置来做我们的产品，那么体现在几个方面。除了它本身应该已经具备的这样的一个交通资源，和仙林大学城板块这样一个自身资源以外，那么我们荣境，在广告里当中也提到了荣境里的金中这么一个概念，是我们过去荣境项目的待征土地，那么我们的理解就是它除了拥有一个好的学区以外，那么今后就是未来的客户的选择，如果让自己的孩子能够在家门口来上名校，这样的选择会更加重要，在我们小区里面来上名校，这种选择会更加重要。

　　同时呢，我们把我们的这个高端项目的配置也用到我们荣境当中来。比如说我们的一万平米的这个潜山会所，从恒温泳池到餐饮、娱乐各种配置，一应俱全。

　　另外我们在通过我们建筑密度的调整，做了三万多方的这个就是山体公园。在我们同期的房地产开发项目当中，我们感觉到应该是比较少见的这样的一个做法，也是想让我们未来的客户群体，在我们荣境当中，能有更好的这样的一个生活和运动环境。

　　除此而外，我们在建筑用材、在套型设计等等各个方面，无所不用其极，就是把我们过去高科多年以来总结的最为经典的户型进行改良，同时我们过去在用材、在建筑配置上面，所有好的做法在荣境这边都得到了体现。

　　2.在荣境二期公开之前，可以说它的潜山会所是一个大手笔的制作，那么也吸引了业内的一个广泛的关注。那在现如今这样一个快销的时代，为什么荣境会舍得花如此大的人力物力去打造这个一个高端的产品呢?

　　我觉得做任何一个行业，都不应该过度地急功近利，一个市场总会回归理性。就是如果说我们过去的房地产市场一直伴随着过多的政策调控，那么随着政策调控，不断地周期性地出现这种报复性的这种反弹，那么在这种报复性的反弹之下，很多人感觉到在这种情况下，就是无论你怎么做，都会获取一个快速的一个利润回报，但是企业应该做长线，要取得更可持续的发展，你就必须对一个行业的一个长远发展要有所判断。

　　就如同我们房地产以外的其它行业也一样，通过分段的时代以后，最后都会回归理性。所以我相信一个国家随着经济发展，人们对于这种追求的这种需求，应该会随着我们经济条件的改观，那么这种对于居住品质的需求会越来越高。

　　这个是一个住宅市场发展的一个正常状态，也体现了我们社会当中，对于大家勤奋勤劳这样一个回报。所以，针对这种情况，我们的理解仙灵湖这个区域，因为高科本身也深耕于其它区，相当于仙林这样的一个区域。我们认为只有按照荣境的这样一个做法，才能够更加善待这一片土地，因为仙林湖本身具备这么好的人文和自然资源，但是我们如果急功近利地去考虑这个问题，实际上对这个土地是没有充分发挥它的价值，这是我们理解。

　　3.前期高科可以说它的几块户外广告，无不所透露出你们的自信跟霸气，从"谁主仙林峰"一直到现在"仙林至此终见峰"。仙林湖地王盘金地湖城艺境在12月初也发布了它的新品，近期可以说跟高科在同样一个时间节点对外开放。对于外界盛传的仙林湖"双境"之争，或者说用咱们高科的话来说，谁主仙林峰，那么华总你是怎样看待你的竞争对手的呢?

　　我感觉不应该用竞争对手这样的一个用词，我觉得对于周边的房地产开发项目来说，都应该是成为伙伴，就是同一个区域是需要大家来共同来抬升这个区域价值的。那么至于在广告手段和同期开放，我觉得更多的是巧合，而且这种巧合所导致的状态是对于两家楼盘来说，都是一件好事情，让我们整个仙林湖板块在市场当中呢，曝光率猛然一下得到了一个快速的提升。实际同一个区域当中，这个自古以来就有货卖成堆这样的一句话。那么在这个当中，大家共同利用自己的资源来把我们的这个板块一起做热，把我们板块本身具备的价值更加充分地向市场去反馈。这个我觉得是大家需要去考虑的问题，至于谈竞争对手，我并不认可这样的用词。

　　4.今年南京楼市可以说是一个地王年，同时在土地市场上也迎来了不少外来土豪。比如说正荣、昆仑沃华、升龙等等，他们在今年的土地市场上可以说是一掷千金。那您觉得未来外来的房企对于咱们本土房企最大的冲击是什么?还有一个问题是高科为代表的南京本土房企会如何作出应对?

　　因为我们做房地产行业这么多年，其实每年市场当中都有不同的变化，所以我感觉就是一年不应该作为一个典型案例去判断，就是大家应该要有一个更长期、更理性的眼光来看，很多时候还是要去做自己的事情，就是外来企业他们分别都有自己的特长，我相信给南京市场会带来更多的新鲜事物。但是除此而外，本土企业一直在南京这片市场当中发展，那么我想就是我们更多的应该去做的善待南京的每一块土地，善待我们的每一个客户，这个是我们的一个长线的思路。

　　5.我们知道仙林在整个南京的板块当中，算是最人文、最具有国际范的一个区域，那仙林湖在整个仙林板块可以说是得到了购房者的认可，高科荣境此次打造的产品又可以算是仙林湖一个登峰造极之作，那您是怎么样理解这三层的关系，可否为我们阐释一下呢?

　　我还是基本认同这样的一个概念，就是仙林它的建设规划，从开始起点就不低，起点非常高，都是国际知名的团队和设计师来这样一个设计。

　　其次呢，就是仙林湖本身这个板块，它的配套等等，因为没有得到完全的落实，逐步在落实，所以可能很多人对它并不太了解，而因为我们作为本土企业，对这方面的信息还是了解得比较多的。

　　最后呢，从荣境的角度上来说，因为我们了解这些形势，所以我们一直坚持认为仙林湖应该是符合改善类型产品的，以及高端产品的一切特质，从我们a1地块的销售当中也得到了证明。就是我们的低密度住宅在销售过程当中一直受到追捧，而且这个越是价格高的，越是销售速度更快。

　　当然了，价格高的产品它本身的性价比也更高，那么针对这种情况而言，我觉得还是基本认同这样的一个概念。但是我需要说明一点的就是需要我们，房地产同行们要更多的认知到这一点，也希望我们的客户们要更多的认知到这一点，要对仙林湖这样的一个板块，要充满信心。因为今天你在这边的这个投资，实际就是为你的未来去买单，它的商业配套、教育资源全部悉数到位以后，你会感受到当初你所做的决定是一个非常明智的决定。仙林湖就用仙林大道来举例，仙林大道这种就是这个公园化的道路这种设计，应该在全市是没有的，在全市是没有的。那么从这个2003年规划这个仙林大道起点开始，都是国际知名的设计团队来做的这样一个。

　　那么第二层关系当中，仙林湖从教育，从竞争来阐述这个事情，因为仙林这个区域当中的中小学，南外因为它不是公办学校，所以它不存在学区的问题，而金中在我们这个中小学当中这样的一个知名度，应该大家只要在南京的人，都是非常认可这样一个概念。最终金中的落位是在我们的仙林湖。可见，仙林大学城对于这一块区域的这样一个定位的一个高度，这是第二层。

　　第三层荣境的定位角度上来说，我也是举几个例子，就是我们的会所、我们的山体、我们的产品配置，这几个角度上来说，没有一处是以一个简单的、只解决居住功能的这样的一个需求去做的，我们要让我们将来，未来以后的客户在这当中，享受到这样的一个高端生活品质。那么集万千宠爱于一身的一个这个仙林，一个仙林湖板块，一个荣境，我可以自信地理解为，最后会得到客户的响应。

　　6.华总，我们刚刚一直都在聊高科、聊仙林湖，那么下面我们想聊一下整个南京楼市，可以说，这一年楼市非常地火爆，从年初一直火爆到年尾，您是怎样评价今年的楼市的?用一个事件或者一个词对您来说，印象最深刻的是什么呢?

　　如果要用一个词来形容的话，我觉得这是一个"反弹"，今年前11个月，我们总销面积就是达到了800，我数字不一定记得很准，应该是860万方，去年全年总销面积也只有700多万方。

　　那么可见我们今年在量这个上面，就是获得了多大的膨胀。那么在这样的上面，大家更不用说，价格即使目前的这种上涨幅度，更多的也都是因为政府采取限价这样一个政策在操作。但是我想这类膨胀跟过去的行政性调控还是有关联的。

　　那么随着就是去行政性调控的这种做法不断实施，那么市场杠杆的作用越来越大。过去我们一直谈楼市是不敢预测明年到底会是一个什么样的状态，因为你没法预测，政策性调控带来的结果就是这样，就是你不知道天下不下雨，但是随着市场杠杆的用类越来越多，我们可以对未来的楼市做一些预期。

　　比如说从我个人的角度来理解，我认为今年反弹会更多，而明年量价的这种提升，应该还会保持这样的势头，但是它的速度不会像今年这么快，因为行政性调控越来越少，那么市场回归理性的这种状态的话，就是我们目前经济的这种发展阶段，不容否认的房地产还是一个支柱产业，而且随着城镇化的推进，房地产应该会有一个合理化的增长。

　　但是，这一个合理化的增长是如果要回归到这样的一个状态，我们是需要给市场以时间的。所以今后的市场如果说回归理性，那么这样的一个经济大环境会保证我们房地产会有一个理性的增长，但是这个增长的速度不会像行政调控过后的这样的一个极速反弹。这是我的一个理解。

　　7.你刚刚的回答已经就是我要想问的下一个问题了，火热的一年已经即将过去，对南京楼市有着怎样的判断，你刚才已经从行政、市场已经作出了回答。那就消费者更关注的房价方面，您觉得会有一个怎样的变化呢?

　　这个就是随着市场，更多的采取市场杠杆的这样的一个做法出现之后，就是政府所需要做的事是保障穷人有房住，那么除此而外，这种市场当中这种改善类型的等等这些产品，应该是让市场自己自行去决定。如果对于未来的这种市场的理解，那么我们的商品房市场当中更多的会去为我们的居住升级、更新换代去做好准备，为我们未来即将不断膨胀的这样一个中产阶级去做准备。

　　所以我认为，改善类型的产品一定在未来会很有市场，这个是一个国家经济发展的一个必然的趋势。那么从我们今年年底的这种状态就能看得出来，就是我们在80-100平方的这种刚需类产品，占主导的这种市场环境当中，现在认购量比例排第二的已经是我们的160平方以上的改善类型的产品，已经和过去的市场环境已经明显不同。

　　时间证明了就是随着这种经济的发展，社会的中产阶级不断扩大，中产阶级对于房屋的居住需求已经不是过去简单地有房住这么简单，而有房住的功能应该是由政府去解决，不应该是由市场去解决。那么随着今后的中产阶级的扩大，我们具备更多的升级功能的这些产品会越来越多，而这些产品，不应该简单地用价格去衡量它。因为如果用价格来控制这个市场，会让我们这个市场当中，对于品质的追求的动力会越来越弱。而这种社会的发展必然要求我们的住宅品质越来越高，否则大家在这个市场经济当中的奋斗是没有价值的。

　　那么针对这种情况而言，我觉得价格且放在旁边不说，我认为今后会产品的性价比应该是朝着越来越高的这个方向去走。